Onderstaande brief is een uittreksel/verkorte weergave van het advies van de Stichting Bewonersraad Beekdaelen en onze collega de Stichting Huurdersbelang, over de Huurverhoging 2025
Datum: 7-3-2025 Onderwerp: Reactie (advies) huuraanpassingsronde 2025
Aan: De Directeur/Bestuurder van Woningcorporatie ZOwonen, mevr. Godderij
p/a : Postbus 13
6130 AA Sittard
Betreft: Reactie huuraanpassingsronde 2025
Geachte mevr. Godderij, beste Janine,
Laten we maar meteen met de deur in huis vallen:
wij geven een negatief advies af t.a.v. uw voorstel.
Onderlegger hiervoor is gelegen in het feit dat ZOwonen weliswaar uitdraagt (en vaker schrijft) dat zij óok hoeder is van de ‘betaalbaarheid van het wonen’ maar dat dit niet expliciet en onzes inziens onvoldoende in het huurbeleid tot uitdrukking komt. Meermaals stelde ZOwonen dat de kern blijft dat corporaties, binnen de randvoorwaarde van financiële continuïteit, zorgen voor voldoende en betaalbare woningen.
En natuurlijk: ZOwonen investeert in duurzaamheid hetgeen ook -daar waar van toepassing- de betaalbaarheid van het wonen verbetert. En wij waarderen dit.
En natuurlijk hadden huurmatiging en-verlagingen en meer huurtoeslag (overigens alle door Den Haag opgelegd) een positief effect op de betaalbaarheid van het wonen. En die hadden/hebben natuurlijk ook een negatieve invloed op de investeringscapaciteit. Dat beseffen wij.
Maar daar tegenover stond ook een afschaffing van de verhuurderheffing (vanaf 1 januari 2023) hetgeen een positief effect heeft (gehad) op dat investeringsvermogen.
En via het ‘oude’ Nationaal Akkoord is ook (veel) meer huur ‘opgehaald’ dan in het verleden waar de inflatie basis van de huurverhogingen was.
Wat die ‘noodzakelijke’ en ‘gewenste’ investeringen betreft constateren wij dat in algemeenheid in corporatiebegrotingen ingerekende ambities niet altijd voldoende behaald worden. Voorgenomen investeringen blijven om diverse redenen vaker achter bij de realisaties. En dat terwijl juist vanwege die voorgenomen investeringen corporaties de daarvoor ‘benodigde’ huurverhogingen motiveren. We komen hier nog later op terug (zie ad C.)
De gezamenlijke huurdersorganisaties in Limburg hebben zich -vanuit de grote zorg voor die betaalbaarheid van het wonen- via bijgevoegde ‘noodkreet’ (zie bijlage) rechtstreeks tot Mona Keijzer gewend (de brief aan de minister ook bijgevoegd).
Aanleiding is de dreiging van opnieuw een forse huurverhoging van gemiddeld 4,5 % (en op woningniveau 5 %).
En de inhoud van de agendering in komende Overlegtafel, zónder formele adviesaanvraag bevestigt (tot op hoogte) die dreiging.
Dat is hoger dan inflatie. Over heel 2024 bedroeg de inflatie 3,3 % (waarin ook de hoge huurverhogingen in verdisconteerd waren).En ook in januari 2025 was de inflatie 3,3 %.
In 2024 kregen de huurders al de hoogste huurverhoging in 30 jaar voor de kiezen, (gemiddeld bijna 5,5 %). Oorzaak was dat de huurverhoging gekoppeld was aan de cao-loonontwikkeling en niet zoals eerder aan de inflatie. De corporaties en ook de politiek als hoeders van de volkshuisvesting moeten er gewoonweg voor zorgen dat huurders niet nogmaals tegen zo’n enorme huurstijging aanlopen. Vele huurders kunnen het gewoonweg niet betalen omdat de boodschappen en het dagelijks leven simpelweg te duur zijn geworden en energieprijzen fors gestegen zijn. En bovendien geniet lang niet iedereen van de gestegen Cao-lonen. Gelukkig wordt weer afgestapt van de koppeling cao-ontwikkeling en huurverhogingen.
Voor een verdere onderbouwing van ons negatief advies verwijzen wij dus o.a. naar de brief aan Mona Keijzer en de noodkreet van huurdersorganisaties in Limburg: ‘niet alweer een forse huurverhoging in 2025’.
En via die lijn spreken wij niet alleen ZOwonen als corporatie aan maar ook bijvoorbeeld de lokale politiek. In vele prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties worden mooie woorden besteed aan de ‘betaalbaarheid’. Vaak is geformuleerd: “Corporaties spannen zich in om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van beleid en zetten zich in om de huurstijging zoveel mogelijk te beperken”. Maar vervolgens -zo bleek in 2024 en dreigt nu weer te gebeuren in 2025- steken de corporaties mede op advies van Aedes in algemeenheid gewoon in op de maximaal toelaatbare huurverhoging.
Hoezo ‘corporaties zetten zich in om de huurstijging zoveel mogelijk te beperken’?
En de gemeenten komen in die discussies nauwelijks op voor het belang van een groot deel van haar burgers.
En bijkomend: gemeenten bereiden zich nu al via forse lastenverzwaringen voor haar burgers voor op het ‘rampjaar 2026’.
Omdat opnieuw een hoge huurverhoging voor vele huurders onbetaalbaar is, omdat opnieuw een hoge huurverhoging oneerlijk is en omdat huurders vaak betalen voor ambities die niet of op tijd gerealiseerd worden, hebben wij (mede) ZOwonen aangesproken op haar verantwoordelijkheid t.a.v. de ‘betaalbaarheid van het wonen’. Wij vinden voor 2025 dat het uitgangspunt een inflatievolgende huurverhoging dient te zijn met als ijkpunt de inflatie 2024 zijnde 3,3 %.
Omdat uw voorstel hier niet voor gekozen heeft (maar uitgaat van het maximeren van de huurverhoging binnen de wettelijk geboden ruimte) adviseren wij negatief over de huurverhogingsvoorstellen 2025.